Normativa para alquiler vacacional
El alquiler vacacional es una alternativa cada vez más popular al alojamiento tradicional. No obstante, su regulación en España presenta una serie de particularidades que conviene conocer, especialmente si se desea operar dentro del marco legal y evitar sanciones. En este artículo, elaborado por nuestros expertos en derecho inmobiliario en Girona, te explicamos los aspectos clave de la normativa sobre el alquiler vacacional en España.
El alquiler vacacional se refiere a la cesión temporal de una vivienda amueblada y equipada para uso inmediato, a cambio de una contraprestación económica y con fines turísticos. Aunque a simple vista puede parecer una actividad sencilla, en realidad está sujeta a una normativa compleja y fragmentada.
¿Quién tiene competencia para regular el alquiler turístico en España?
En España, la competencia para regular el alquiler vacacional recae mayoritariamente en las comunidades autónomas. Esto significa que cada región puede establecer sus propios requisitos, limitaciones y procedimientos administrativos. Además, los ayuntamientos también pueden imponer ordenanzas específicas.
Motivos por los que no existe una ley estatal única
No existe una normativa estatal única porque el alquiler vacacional se encuentra en la intersección de varias competencias: vivienda, turismo y consumo. Estas materias están transferidas a las comunidades autónomas, lo que ha dado lugar a una regulación diversa. Aunque el Estado puede intervenir en cuestiones fiscales o de protección al consumidor, la gestión y control del alquiler turístico queda en manos de las regiones.
Normativa general del alquiler vacacional
A nivel general, toda persona que desee alquilar una vivienda con fines turísticos debe:
- Obtener una licencia o número de registro turístico.
- Garantizar condiciones mínimas de habitabilidad, higiene y seguridad.
- Cumplir con obligaciones fiscales (como el IRPF o IVA, según el caso).
- Informar de la actividad a la policía (registro de huéspedes).
Además, los portales de alquiler como Airbnb o Booking están obligados a mostrar el número de registro de la vivienda en sus anuncios, en aquellas comunidades donde se exige.
Necesidad de aprobación por parte de la comunidad de propietarios
Una de las novedades más relevantes es que muchas comunidades autónomas permiten a las comunidades de propietarios restringir o incluso prohibir el uso turístico de las viviendas dentro del edificio. Para ello, debe acordarse en junta con una mayoría cualificada, y en algunos casos, reflejarse expresamente en los estatutos.
Obligación de inscripción en un registro único de viviendas turísticas
Casi todas las comunidades autónomas exigen la inscripción de las viviendas turísticas en un registro específico. Este trámite es obligatorio y sirve para controlar la actividad, garantizar el cumplimiento de requisitos legales y evitar el intrusismo profesional.
Diferencias por comunidades autónomas
Cataluña
En Cataluña, el alquiler turístico está regulado por el Decreto 75/2020, que exige el registro en el Registro de Turismo de Cataluña (RTC). Además, los ayuntamientos tienen competencias para limitar el número de viviendas turísticas. En ciudades como Girona o Barcelona, es necesario obtener una licencia municipal previa, y hay zonas donde ya no se conceden nuevas licencias por saturación.
Madrid
Madrid permite el alquiler vacacional siempre que se cumplan ciertos requisitos. Uno de los más importantes es la obtención del número de registro autonómico y, si se alquila más de 90 días al año, puede ser necesaria una licencia de uso terciario (actividad económica). También se exige una acreditación de habitabilidad y accesibilidad.
Andalucía
Andalucía regula esta actividad mediante el Decreto 28/2016, que obliga al registro de la vivienda y a cumplir requisitos de información, equipamiento y seguridad. Las viviendas deben disponer de hojas de reclamaciones, sistema de ventilación, refrigeración (en verano), calefacción (en invierno) y señalización adecuada.
Otras comunidades autónomas
- Valencia: Requiere licencia municipal previa, y en algunos municipios solo se permite si la vivienda está en suelo calificado como turístico.
- Canarias y Baleares: Tienen normativas muy restrictivas, con limitaciones por zonas turísticas saturadas y cuotas máximas de licencias.
- País Vasco y Navarra: También tienen sus propios registros y normativas específicas.
Requisitos legales para propietarios
Registro y licencias
Todo propietario que desee ofrecer una vivienda para alquiler turístico debe tramitar la inscripción en el registro autonómico correspondiente y, en su caso, solicitar una licencia municipal. La documentación suele incluir planos, cédula de habitabilidad, contrato de seguro de responsabilidad civil y certificado energético.
Cumplimiento de estándares de seguridad
La vivienda debe cumplir con requisitos mínimos de seguridad, como detectores de humo, extintores, información sobre salidas de emergencia y normas básicas de uso. Estos estándares pueden variar, como hemos visto, según la comunidad autónoma.
Protección de datos y privacidad
El propietario está obligado a cumplir la normativa de protección de datos (RGPD) al tratar información personal de los huéspedes.
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