Incumplimiento de contrato de arras por causa de fuerza mayor
En el proceso de compraventa de un inmueble, el contrato de arras es una figura jurídica comúnmente utilizada en España para garantizar el compromiso entre comprador y vendedor. Sin embargo, pueden surgir situaciones imprevistas que impidan a una de las partes cumplir con las condiciones pactadas. En este contexto, surgen dudas legales sobre si puede hablarse de fuerza mayor como causa justificativa del incumplimiento. Desde el despacho de abogados Artalex, en Girona, analizamos qué se entiende por fuerza mayor y cuáles son sus efectos legales sobre el contrato de arras, tanto según el Código Civil español como en el marco del Derecho catalán.
¿Qué se considera fuerza mayor?
La fuerza mayor se define como un acontecimiento imprevisible, inevitable e independiente de la voluntad de las partes, que imposibilita el cumplimiento de una obligación contractual. El artículo 1105 del Código Civil español establece que:
«Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.»
En el Derecho catalán, aunque no existe una definición expresa idéntica, el principio de buena fe y el cumplimiento de las obligaciones según su naturaleza (art. 1.091 del Código Civil y el Libro VI del Código Civil de Cataluña) permite igualmente invocar la fuerza mayor como causa eximente de responsabilidad en determinados contratos, incluido el de arras.
Efectos de la fuerza mayor en la validez del contrato de arras
El contrato de arras puede pactarse como arras confirmatorias, penales o penitenciales, siendo estas últimas las más frecuentes en el ámbito inmobiliario. En las arras penitenciales, si una parte se retracta, pierde la cantidad entregada (comprador) o debe devolverla duplicada (vendedor).
Sin embargo, si el incumplimiento no es voluntario sino debido a una causa de fuerza mayor, puede eximirse a la parte de responsabilidad contractual. No obstante, cada caso debe analizarse individualmente.
Retrasos en los plazos por causas fuera del control de las partes
Supuestos como una huelga general, una catástrofe natural o una emergencia sanitaria (como la pandemia de COVID-19) pueden justificar legalmente una ampliación de los plazos pactados en el contrato, siempre que el retraso no sea desproporcionado ni cause un perjuicio grave a la otra parte.
En Girona, tanto los tribunales como los notarios suelen recomendar acuerdos de prórroga cuando existen causas objetivas y probadas de este tipo, con el fin de evitar litigios.
Incapacidad para cumplir las condiciones pactadas por circunstancias excepcionales
Existen situaciones en las que el comprador o el vendedor no pueden cumplir con lo pactado por razones ajenas a su voluntad: enfermedad grave, accidentes, confinamientos forzosos o incluso restricciones administrativas. En estos casos, la clave está en demostrar de forma fehaciente la imposibilidad sobrevenida y transitoria o definitiva del cumplimiento.
La jurisprudencia ha establecido que, si se prueba que la fuerza mayor impide objetivamente ejecutar el contrato, puede extinguirse la obligación sin penalización alguna.
¿Se considera causa de fuerza mayor la denegación de la hipoteca?
Una de las dudas más frecuentes en la práctica inmobiliaria en Girona y en toda Cataluña es si la denegación del préstamo hipotecario puede considerarse fuerza mayor.
La respuesta general es no. La obtención de financiación suele considerarse una responsabilidad del comprador, y su imposibilidad no se considera imprevisible ni inevitable. Por tanto, salvo que en el contrato se haya incluido una cláusula suspensiva sujeta a la concesión del préstamo, la denegación de la hipoteca no exime del cumplimiento ni permite recuperar las arras entregadas.
Es muy habitual que, si la compra depende de la concesión de un préstamo hipotecario, se añada una cláusula en el contrato de arras en el cual, además de respetar un plazo prudencial para la firma ante Notario de la Compraventa, se estipule la condición de que si no se llega a conceder por parte de la entidad financiera el respectivo préstamo, las arras pueden ser devueltas.
Sin embargo, si la denegación se debe a un cambio normativo imprevisto, fraude bancario o una situación completamente ajena al comprador, podría analizarse como supuesto de fuerza mayor, aunque la jurisprudencia en este punto es muy restrictiva.
El incumplimiento de un contrato de arras por causa de fuerza mayor debe analizarse con cuidado, considerando las circunstancias concretas del caso y el tipo de arras pactadas. En Artalex, abogados en Girona, contamos con amplia experiencia en la redacción y resolución de controversias relacionadas con contratos inmobiliarios, y podemos asesorarte de forma personalizada para proteger tus intereses ante cualquier imprevisto legal.
Si te enfrentas a un problema con un contrato de arras o necesitas redactar uno con garantías jurídicas, no dudes en contactar con nuestro despacho.
Te ayudamos a prevenir conflictos y, si es necesario, a defender tus derechos ante los tribunales.
