Contrato de arras según el Código Civil
En el proceso de compraventa de un inmueble, es habitual que las partes firmen un contrato de arras como paso previo a la formalización definitiva ante notario. Este contrato actúa como garantía del compromiso entre comprador y vendedor. Sin embargo, no todos conocen las implicaciones legales que conlleva. En este artículo te explicamos qué es un contrato de arras, qué tipos existen y cuáles son sus consecuencias jurídicas según el Código Civil español.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor mediante el cual se reserva un inmueble, entregando una cantidad de dinero en señal de compromiso. Este contrato no transfiere aún la propiedad, pero establece un compromiso legal previo a la escritura pública.
Las arras funcionan como una garantía de que ambas partes tienen la intención de cerrar la compraventa, pero también permiten, dependiendo de su tipo, prever consecuencias si alguna de las partes incumple.
Finalidad del contrato de arras en una compraventa
La finalidad principal del contrato de arras es formalizar por escrito el compromiso de compraventa antes de otorgar la escritura definitiva ante notario. Aporta seguridad a ambas partes y fija:
- El precio del inmueble.
- El plazo para la firma de la escritura.
- La cantidad entregada a cuenta.
- Las condiciones y consecuencias ante un posible incumplimiento.
Además, permite a comprador y vendedor organizar trámites financieros, solicitar hipotecas o resolver cargas registrales antes del cierre definitivo.
Datos y cláusulas que debe incluir un contrato de arras
Un contrato de arras bien redactado debe contener:
- Identificación de las partes: nombre, DNI, dirección.
- Descripción del inmueble: datos registrales, ubicación, superficie.
- Precio total de la compraventa y forma de pago.
- Importe de las arras y su tratamiento en caso de cumplimiento o incumplimiento.
- Plazo máximo para elevar a escritura pública.
- Reparto de gastos (notaría, registro, impuestos).
- Tipo de arras acordadas: confirmatorias, penales o penitenciales.
- Consecuencias en caso de desistimiento.
Contar con asesoramiento jurídico es esencial para evitar cláusulas ambiguas que puedan derivar en litigios posteriores.
Clases de arras según su efecto legal
El Código Civil español, aunque no define expresamente el contrato de arras, sí reconoce sus efectos en función de la voluntad de las partes. En función de ello, existen tres tipos principales:
Arras confirmatorias: compromiso firme entre las partes
Son las más comunes. Funcionan como un anticipo del precio total y prueba del acuerdo alcanzado. Si una de las partes incumple, la otra podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
Estas arras no permiten desistir libremente del contrato.
Arras penales: penalización por incumplimiento
Incorporan una cláusula penal que establece una cantidad fija como compensación por los daños causados por el incumplimiento. Si una de las partes no cumple, deberá abonar la cantidad estipulada en concepto de penalización, además de otras posibles indemnizaciones si se pactan expresamente.
Arras penitenciales: derecho a desistir con compensación
Son las reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, con las siguientes consecuencias:
- Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada como arras.
- Si desiste el vendedor, debe devolver el doble de dicha cantidad.
Este tipo de arras debe pactarse expresamente en el contrato. De no ser así, se entenderá que son confirmatorias.
Consecuencias del incumplimiento: ¿Qué ocurre si una de las partes rompe el acuerdo tras la firma?
Las consecuencias del incumplimiento varían en función del tipo de arras pactadas:
- Con arras confirmatorias, se puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización.
- Con arras penales, se aplica la penalización acordada, sin necesidad de probar daños reales.
- Con arras penitenciales, basta con devolver las arras (o el doble) para desistir del acuerdo sin más consecuencias.
Por este motivo, es esencial redactar correctamente el contrato e indicar claramente el tipo de arras elegidas. En caso de conflicto, la interpretación del contrato por un juez dependerá del contenido del documento y la voluntad de las partes reflejada en él.
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