Hipoteca inversa: Ventajas e inconvenientes

La hipoteca inversa es un tipo de producto de financiación que consta en la cartera de productos de todas las entidades financieras. La hipoteca inversa está diseñada principalmente para financiar a personas de la tercera edad que poseen un inmueble (suele ser su vivienda principal) y quieren convertir parte del valor de su casa en dinero en efectivo sin tener que venderla.

Como todo producto financiero, la hipoteca inversa tiene sus ventajas pero también sus inconvenientes, puntos que pasaremos a relacionar a lo largo de este artículo escrito por nuestro despacho de abogados especialistas en Derecho Bancario en Girona.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Como se ha empezado a destacar, una hipoteca inversa es un producto financiero que solo puede ser ofreciendo por una entidad financiera autorizada, y que a diferencia de un préstamo tradicional, en este caso es el banco quien de forma única o bien también periodica, ofrece una cantidad de dinero al titular del préstamo hipotecario. La contraprestación a ello es la garantía real del préstamo, que suele coincidir con la vivienda habitual de quien pide el préstamo.

Para que se pueda entender mejor veamos un ejemplo. Una persona jubilada, que solamente tiene la casa donde vive y vive sola. Si esta persona quiere tener acceso a dinero en efectivo sin tener que vender su casa, puede solicitar  una hipoteca inversa a su banco, quien le pedirá que ponga en garantía su vivienda a cambio de que el banco le facilite cantidades de dinero que se corresponden con parte del valor de su vivienda. Cuando esta persona fallezca o llegue la finalización del contrato, se podrá optar por dos opciones, o bien devolver las cantidades facilitadas; o bien entregar la vivienda en garantía según las condiciones del contrato previamente firmado.

Qué ofrece esta hipoteca

La hipoteca inversa ofrece al titular la posibilidad de acceder a dinero en efectivo sin tener que vender el inmueble que está en garantía, que como se ha indicado, suele coincidir con la vivienda donde reside.

La finalización del contrato suele llegar con el fallecimiento del titular de la hipoteca inversa, y será entonces cuando sus herederos deberán de poder elegir entre devolver las cantidades dispuestas y abonadas por el banco al titular; o bien entregar como forma de pago, según las condiciones particulares del contrato, la vivienda del titular.

¿Qué requisitos se necesitan para solicitarla?

Hay ciertos requisitos que deben cumplirse para que una persona puede acceder a una hipoteca inversa.

Veamos los requisitos:

• La edad: en primer lugar, el titular de la hipoteca inversa tiene que ser una persona de al menos 65 años de edad, aunque es posible que en algunas entidades se acepten titulares con límite a partir de 60 años.
• Propiedad de una vivienda: el solicitante de hipoteca inversa debe ser propietario de la vivienda que se va a usar como garantía. Además esta propiedad tiene que estar libre de cargas, o al menos, tener cargas con valores bajos.
• La propiedad como residencia principal: la vivienda que estará en garantía debe ser la residencia principal del solicitante de la hipoteca inversa. Normalmente no suelen aceptarse segundas residencias o viviendas de inversión.
• Valor de la vivienda. Además a todo lo anterior, la vivienda debe tener un valor suficiente para cubrir el monto del préstamo. Para ello el banco requerirá de una tasación.
• Solvencia. Algunas entidades financieras es posible que, además, se requiera de un estudio de solvencia para verificar la situación financiera del solicitante, todo ello con el fin de poder saber si es un candidato adecuado.
• Contratos accesorios: es posible que la entidad financiera solicite contratos accesorios tales como son el seguro del hogar para la vivienda que servirá de garantía real.

Ventajas de la hipoteca inversa

La principal ventaja de la hipoteca inversa es que está diseñada para mejorar la calidad de vida persona y económica del titular del préstamo, ya que éste tendrá un acceso a una liquidez inmediata desde que se firme el préstamo.

En segundo lugar, se debe destacar que se mantiene la propiedad de la vivienda en garantía. Es decir, el titular el préstamo mantiene como suya la vivienda, y solamente servirá como forma de pago si éste fallece y los herederos no quieren devolver las cantidades prestadas.

Y en tercer lugar y no menos importante, la hipoteca inversa tiene beneficios fiscales, ya que generalmente el dinero recibido no se considera ingreso imponible.

Desventajas de la hipoteca inversa: cuantía, duración y seguro

Como todo producto financiero con sus ventajas, también es importante destacar sus desventajas.

Como principal desventaja encontramos los requisitos a los que se deben atender y que hemos numerado con anterioridad, para poder acceder a ser titular de la hipoteca inversa.

Luego además, podemos destacar los siguientes puntos como desventaja:

• Costes iniciales: para poder instrumentalizar la hipoteca inversa existe una serie de costes relacionados con comisiones bancarias y costes notariales y de registro que deben tenerse en cuenta.
• Compromiso a largo plazo. Hay que entender que firmar una hipoteca inversa suele coincidir con fechas largas de plazo. De hecho suele hacerse hasta el fallecimiento de la titular del préstamo.
• Intereses acumulativos: los intereses se van sumando a medida que pasa el tiempo, lo que incrementa la deuda total.
• Reducción del patrimonio. Ser titular de una hipoteca inversa es ser consciente de que con el paso del tiempo, la deuda aumentará-junto con los intereses- y puede reducir el patrimonio que se deja a los herederos.

Riesgos de la hipoteca inversa: Qué tienes que analizar

Antes de firmar una hipoteca inversa es importante analizar bien las ventajas pero sobretodo las desventajas que significa la misma. Es importante ser consciente de que existen o existirán unas obligaciones de pago y un compromiso a largo plazo, además de una perdida de patrimonio con el paso del tiempo.

Es importante tener claros los costes iniciales, que suelen ser bastante elevados.

Y para terminar y no menos importante, existe una clara dependencia de la propiedad, lo que significa que tener firmada una hipoteca inversa dificulta un cambio de domicilio del titular de la vivienda, ya que ésta es la que está en garantía.

Teniendo en cuenta todo lo anterior y que son siempre personas mayores las que firman este tipo de operaciones, es muy importante estar bien asesorados y conocer todas las implicaciones que puede tener la firma de una hipoteca inversa.