Deuda pendiente después de ejecución hipotecaria

Son muchas las causas que pueden llevarnos a la situación en la que, tras una ejecución hipotecaria y subasta de vivienda, el banco aún sigue reclamando deuda pendiente del préstamo hipotecario.

El sobreendeudamiento de los consumidores a través de firmas de préstamos hipotecarios autorizados por las entidades financieras en épocas de bonanza, solicitudes de ampliaciones de capital, carencias de capital e intereses, o tasaciones de viviendas muy bajas, todo ello son causas de una posible deuda pendiente tras la ejecución hipotecaria.

En estos casos es importante analizar si ha existido o existe la llamada mala praxis bancaria, lo que permitiría reclamar al banco una posible negligencia o bien solicitar la exoneración de deuda.

La mala praxis bancaria engloba desde el ofrecimiento de productos inadecuados a consumidores hasta la inclusión de cláusulas abusivas en las contrataciones, la más habitual la concesión de préstamos hipotecarios para comprar una vivienda.

En resumidas cuentas, podemos afirmar que existe una mala praxis bancaria cuando una entidad financiera presta servicios a sus clientes que van en contra de sus intereses. Un ejemplo de ello es incluir una cláusula de afianzamiento personal, un aval solidario de familiares en préstamos hipotecarios, condiciones de intereses y comisiones abusivas que no permitan poder hacer frente a la deuda, y pueda derivar entonces en una situación de ejecución hipotecaria con reclamación posterior de deuda pendiente.

¿Cuándo prescribe una ejecución hipotecaria?

Es uno de los temas que poco se habla, pero es importante conocer: cuándo prescribe la ejecución hipotecaria. Es importante porque imaginemos el esquema normal de un procedimiento de ejecución hipotecaria que termina en dación en pago de la vivienda, y aún con deuda restante y pendiente. La reclamación de esta deuda pendiente (así como cualquier deuda derivada del procedimiento de ejecución hipotecaria) no puede reclamarse eternamente, sino que existen unos plazos llamados de prescripción. En España las deudas hipotecarias prescriben, y así lo estipula la legislación española, cuando establece un plazo de 20 años de prescripción de deuda hipotecaria, lo que significa que sucedido este tiempo (sin que haya existido reclamación en medio, lo que haría interrumpir la prescripción) el banco no puede reclamar la deuda.

¿Qué es lo que pueden reclamar tras la ejecución?

Como hemos dicho, cuando un préstamo hipotecario se deja de pagar, por el motivo que sea, la entidad declara vencido el préstamo y presenta lo que se conoce como una demanda de ejecución hipotecaria. Si la ejecución hipotecaria llega hasta el final, culmina con la subasta de la vivienda o inmueble que tiene en garantía real el préstamo (que suele coincidir con la vivienda de los deudores hipotecarios).

Sí es cierto que la nueva ley hipotecaria impuesta por exigencias europeas condiciona el inicio de cualquier procedimiento hipotecario, pues establece que debe de darse un impago de 12 o 15 cuotas para que el banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Pero una vez tenemos un proceso de ejecución hipotecaria abierto, la situación aún puede agravarse más, puede existir una reclamación de la deuda pendiente una vez finalizado el procedimiento de ejecución hipotecaria si la diferencia entre el valor de adjudicación de la vivienda y la suma de la deuda pendiente (con intereses de demora y costas judiciales) tiene una diferencia positiva.

Reclamación de responsabilidades tras ejecución hipotecaria

No obstante, hay que analizar y verificar que todas las condiciones del préstamo hipotecario sean legales y no exista ninguna cláusula abusiva.

De existir alguna cláusula abusiva o bien una mala praxis bancaria a la hora de conceder el préstamo hipotecario, se podría impugnar la reclamación de deuda pendiente tras la ejecución hipotecaria.

Embargo de nómina deuda pendiente después de la ejecución hipotecaria

Como hemos dicho, cuando existe deuda pendiente tras la ejecución hipotecaria, la entidad financiera llevará a cabo cualquier procedimiento que tenga como objetivo poder cobrar las cantidades supuestamente pendientes.

Entre otros, puede existir embargo nómina de deuda pendiente después de ejecución hipotecaria, solicitar embargo de cuentas corrientes o bienes a nombre de los deudores, anotaciones para casos de recibir herencias o devoluciones de la declaración de la renta.

En todos estos casos existe un límite legal que es inembargable, por lo que es importante estar bien asesorado y conocer en qué casos se puede solicitar el embargo tras una ejecución hipotecaria.

¿Qué pasa si la subasta no cubre la deuda?

Es habitual que la subasta no cubra la deuda pendiente, ya que en el procedimiento de ejecución hipotecaria suelen añadirse costas e intereses legales.

Si bien es cierto que en ocasiones puede darse el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria después de la subasta, en la mayoría de casos queda deuda pendiente, lo que faculta a la entidad financiera a poder seguir reclamando a los deudores.

La cesión del crédito hipotecario en fase de ejecución es también un instrumento habitual de las entidades financieras. Los llamados “fondos buitres” se quedan la deuda pendiente para seguir reclamando como acreedores, y en muchas ocasiones se puede negociar la deuda pendiente de ejecución. No obstante, es importante estar bien asesorados en este sentido para poder llegar a una buena negociación.

Cláusula de afianzamiento o aval del préstamo hipotecario

En el caso de que existan fiadores en el préstamo (el ejemplo más claro es cuando el banco incluye para firmar el préstamo a los padres de los deudores o bien algún familiar), también puedes ir contra su patrimonio y bienes. Por ello, es importante aquí analizar si la cláusula de afianzamiento fue incluida de forma legal, o si es una cláusula abusiva. De haber existido mala praxis bancaria, se puede solicitar la nulidad de la cláusula de afianzamiento o aval bancario del familiar, y con ello el patrimonio y bienes del fiador quedará liberado.

Prescripción de la deuda pendiente después de ejecución hipotecaria

Para que prescriba la deuda pendiente derivada de un préstamo hipotecario tienen que pasar 20 años según estipula nuestro Código Civil.

Por ello, se recomienda que si existe una deuda pendiente tras la ejecución hipotecaria, se tomen medidas para poder tratar o solventar el asunto ya que sino, es una deuda que afectará y perseguirá toda la vida y será determinante para el caso de poder realizar otras transacciones o actividades (acceder a financiación, productos bancarios, obtener ingresos que pueden ser embargados…).

Régimen especial en caso de vivienda habitual

Cuando la vivienda que está en ejecución hipotecaria es la vivienda habitual del deudor, entonces existen unos matices legales especiales para el procedimiento que es importante conocer:

Existe un límite de costas judiciales a cobrar situado en el 5%,
El interés de demora no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero
La posibilidad de liberar el bien hasta el día de celebración de subasta (consignando las cantidades debidas, incluso días antes de la fecha de la subasta, se podrá solicitar liberar el bien y reactivar el préstamo hipotecario);o
Los porcentajes de adjudicación en subasta desierta, que será del 70% del valor de tasación para el caso de vivienda habitual (y no de 50% para el resto).

Abogados en casos de deuda pendiente tras ejecución hipotecaria

¿Cuánto tarda un procedimiento de ejecución hipotecaria? ¿Prescribe una deuda hipotecaria o un aval del préstamo? ¿Qué son la liquidación de costas e intereses en la ejecución hipotecaria? ¿Tengo que pagar las deudas de mi padre fallecido? ¿Cómo puedo parar un procedimiento de ejecución hipotecaria en España?

Las respuestas a estas preguntas sólo pueden darse por un abogado especialista en ejecuciones hipotecarias y derecho bancario y financiero.

Desde nuestro despacho de abogados especialistas en ejecución hipotecaria nuestro asesoramiento abarca tanto a particulares o consumidores como a empresas o autónomos.

Son varias las fórmulas que se pueden trabajar dependiendo del caso y de las necesidades del cliente: verificar si existe mala praxis bancaria y cláusulas abusivas en primer lugar, pasando por renegociar una deuda hipotecaria, conseguir una dación en pago o solicitar la anulación de la deuda vía Ley de Segunda Oportunidad.