Deuda pendiente después de ejecución hipotecaria
Son muchas las causas que pueden llevarnos a la situación en la que, tras una ejecución hipotecaria y subasta de vivienda, el banco aún sigue reclamando deuda pendiente del préstamo hipotecario.
El sobreendeudamiento de los consumidores a través de firmas de préstamos hipotecarios en los años de bonanza 2007-2009, solicitudes de ampliaciones de capital, carencias de capital e intereses, o tasaciones de viviendas muy bajas, todo ello son causas de una posible deuda pendiente tras la ejecución hipotecaria.
En estos casos es importante analizar si ha existido o existe la llamada mala praxis bancaria.
La mala praxis bancaria engloba desde el ofrecimiento de productos inadecuados a consumidores hasta la inclusión de cláusulas abusivas en las contrataciones.
En resumidas cuentas, podemos decir que existe una mala praxis bancaria cuando una entidad financiera presta servicios a sus clientes que van en contra de sus intereses. Un ejemplo de ello es incluir una cláusula de afianzamiento personal, un aval solidario de familiares en préstamos hipotecarios, condiciones de intereses y comisiones abusivas que no permitan poder hacer frente a la deuda, y pueda derivar entonces en una situación de ejecución hipotecaria con reclamación posterior de deuda pendiente.
¿Qué es lo que pueden reclamar tras la ejecución?
Como hemos dicho, cuando un préstamo hipotecario se deja de pagar, por el motivo que sea, la entidad declara vencido el préstamo y presenta lo que se conoce como una demanda de ejecución hipotecaria. Si la ejecución hipotecaria llega hasta el final, culmina con la subasta de la vivienda o inmueble que tiene en garantía real el préstamo (que suele coincidir con la vivienda de los deudores hipotecarios).
Pero la situación aún puede agravarse más, ya que tras una ejecución hipotecaria el banco puede seguir reclamando deuda pendiente si la diferencia entre el valor de adjudicación de la vivienda y la suma de la deuda pendiente (con intereses de demora y costas judiciales) tiene una diferencia positiva.
Reclamación de responsabilidades tras ejecución hipotecaria
No obstante, hay que analizar y verificar que todas las condiciones del préstamo hipotecario sean legales y no exista ninguna cláusula abusiva.
De existir alguna cláusula abusiva o bien una mala praxis bancaria a la hora de conceder el préstamo hipotecario, se podría impugnar la reclamación de deuda pendiente tras la ejecución hipotecaria.
Embargo de nómina deuda pendiente después de la ejecución hipotecaria
Como hemos dicho, cuando existe deuda pendiente tras la ejecución hipotecaria, la entidad financiera llevará a cabo cualquier procedimiento que tenga como objetivo poder cobrar las cantidades supuestamente pendientes.
Entre otros, puede ordenar el embargo de la nómina, solicitar embargo de cuentas corrientes o bienes a nombre de los deudores, anotaciones para casos de recibir herencias o devoluciones de la declaración de la renta.
En todos estos casos existe un límite legal que es inembargable, por lo que es importante estar bien asesorado y conocer en qué casos se puede solicitar el embargo tras una ejecución hipotecaria.
Cláusula de afianzamiento o aval del préstamo hipotecario
En el caso de que existan fiadores en el préstamo (el ejemplo más claro es cuando el banco incluye para firmar el préstamo a los padres de los deudores o bien algún familiar), también puedes ir contra su patrimonio y bienes. Por ello, es importante aquí analizar si la cláusula de afianzamiento fue incluida de forma legal, o si es una cláusula abusiva. De haber existido mala praxis bancaria, se puede solicitar la nulidad de la cláusula de afianzamiento o aval bancario del familiar, y con ello el patrimonio y bienes del fiador quedará liberado.
Prescripción de la deuda pendiente después de ejecución hipotecaria
Para que prescriba la deuda pendiente derivada de un préstamo hipotecario tienen que pasar 20 años según estipula nuestro Código Civil.
Por ello, se recomienda que si existe una deuda pendiente tras la ejecución hipotecaria, se tomen medidas para poder tratar o solventar el asunto ya que sino, es una deuda que afectará y perseguirá toda la vida y será determinante para el caso de poder realizar otras transacciones o actividades (acceder a financiación, productos bancarios, obtener ingresos que pueden ser embargados…).
Régimen especial en caso de vivienda habitual
Cuando la vivienda que está en ejecución hipotecaria es la vivienda habitual del deudor, entonces existen unos matices legales especiales para el procedimiento que es importante conocer:
- Existe un límite de costas judiciales a cobrar situado en el 5%,
- El interés de demora no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero
- La posibilidad de liberar el bien hasta el día de celebración de subasta (consignando las cantidades debidas, incluso días antes de la fecha de la subasta, se podrá solicitar liberar el bien y reactivar el préstamo hipotecario);o
- Llos porcentajes de adjudicación en subasta desierta, que será del 70% del valor de tasación para el caso de vivienda habitual (y no de 50% para el resto).
Abogados en casos de deuda pendiente tras ejecución hipotecaria
Desde nuestro despacho de abogados especialistas en ejecución hipotecaria nuestro asesoramiento abarca tanto a particulares o consumidores como a empresas o autónomos.
Son varias las fórmulas que se pueden trabajar dependiendo del caso y de las necesidades del cliente: verificar si existe mala praxis bancaria y cláusulas abusivas en primer lugar, pasando por renegociar una deuda hipotecaria, conseguir una dación en pago o solicitar la anulación de la deuda vía Ley de Segunda Oportunidad.